Deux notions que l'on confond souvent, mais qui ne répondent pas à la même question — et qui n'ont pas le même usage.
« Combien vaut mon bien ? » est une question qui appelle en réalité deux réponses différentes, selon ce que l'on cherche à savoir. Confondre les deux notions peut fausser un partage de succession, une négociation ou une déclaration d'assurance.
Pierson Florian et Delahaut Adrien, tous deux experts immobiliers, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour déterminer la valeur adaptée à votre situation.
La valeur vénale (ou valeur de marché) est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre entre un acheteur et un vendeur consentants, dans les conditions actuelles du marché, à une date donnée. C'est cette valeur qui sert de base pour :
La valeur intrinsèque (ou valeur de reconstruction) correspond au coût de reconstruction du bien à l'identique, déduction faite de la vétusté. Elle ne tient pas compte du marché, mais du coût réel des matériaux et de la main-d'œuvre nécessaires pour reconstruire le bien tel qu'il est. C'est la valeur à laquelle se réfèrent principalement les assureurs, car en cas de sinistre total, c'est ce montant qui détermine l'indemnisation.
En pratique, la valeur vénale est généralement inférieure à la valeur intrinsèque, souvent de l'ordre de 85 % selon les marchés locaux — un bien coûte en général plus cher à reconstruire qu'il ne se revend, notamment parce que le terrain et l'emplacement pèsent différemment dans les deux calculs. Utiliser la mauvaise valeur peut avoir des conséquences concrètes : une assurance basée sur la valeur vénale risque d'être insuffisante en cas de sinistre total, tandis qu'un partage de succession basé sur la valeur intrinsèque surestimerait la part de chaque héritier par rapport à ce que le bien vaut réellement sur le marché.
Pour la valeur vénale, l'expert s'appuie sur l'analyse des transactions comparables réellement conclues dans le quartier (et non sur les prix affichés), la méthode de capitalisation du revenu locatif pour un bien mis en location, ou le coût de reconstruction déprécié lorsque les comparables manquent. Chaque conclusion est justifiée et chiffrée dans le rapport remis.
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C'est la valeur vénale, c'est-à-dire la valeur de marché à la date retenue, qui sert de référence pour le partage entre héritiers et le calcul des droits.
Les assureurs raisonnent généralement en valeur de reconstruction (valeur intrinsèque), car c'est le coût de reconstruction à l'identique qui les intéresse en cas de sinistre, pas le prix de vente probable du bien.
C'est généralement le cas, la valeur vénale étant souvent de l'ordre de 85 % de la valeur intrinsèque selon les marchés locaux, mais ce rapport varie selon la région, l'état du bien et la tension du marché.
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