Comprendre l'état des lieux en Belgique

L'état des lieux est probablement le document le plus sous-estimé de toute la relation locative. On le signe rapidement, souvent le jour du déménagement, dans l'agitation générale, et on le ressort deux ou trois ans plus tard, quand la garantie locative est en jeu et que les souvenirs de chacun divergent.

Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour réaliser ce constat dans les règles de l'art.

Une obligation légale, en Wallonie comme à Bruxelles

Depuis la loi fédérale du 25 avril 2007, un état des lieux détaillé et contradictoire est obligatoire pour tout bail d'habitation en Belgique. La matière a ensuite été régionalisée : en Wallonie, c'est le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation qui l'impose (article 27) ; à Bruxelles, c'est le Code bruxellois du Logement (article 220). Trois adjectifs, trois exigences communes aux deux régions :

• Détaillé : une mention globale du type « bien en bon état » ne suffit pas. Il faut une description pièce par pièce, élément par élément.
• Contradictoire : établi en présence des deux parties, ou de leurs représentants, et signé par elles.
• Aux frais communs : quand les parties recourent à un expert désigné d'un commun accord, les honoraires sont partagés par moitié, sauf convention contraire entre les parties.

Les délais à respecter

L'état des lieux d'entrée doit être dressé :

• pendant le premier mois d'occupation pour un bail d'un an ou plus ;
• pendant les quinze premiers jours pour un bail de courte durée (un an ou moins).

Ces délais ne sont pas indicatifs. Un état des lieux dressé six mois après l'entrée perd l'essentiel de sa force probante : comment savoir si la tache sur le parquet date d'avant ou d'après l'arrivée du locataire ?

L'enregistrement

L'état des lieux doit être enregistré gratuitement avec le bail auprès du SPF Finances, dans les deux mois de la signature. Cette formalité incombe au bailleur pour un bail de résidence principale.

Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux ?

La règle est sévère pour le propriétaire : le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, sans état des lieux d'entrée, il devient pratiquement impossible de réclamer une indemnisation pour des dégâts locatifs.

Cette présomption peut théoriquement être renversée, mais la charge de la preuve pèse alors entièrement sur le bailleur, qui doit démontrer par d'autres moyens l'état initial du bien, un exercice difficile en pratique.

Qui peut le réaliser ?

Les parties peuvent le rédiger elles-mêmes. En pratique, elles font le plus souvent appel à un expert, pour trois raisons : la neutralité, la précision technique et la recevabilité du document. Si les parties ne s'entendent pas sur le choix de l'expert, chacune peut saisir le juge de paix, qui en désignera un.

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