Le constat de référence de toute location. Réalisé de façon contradictoire par un expert agréé IPI, il protège autant le propriétaire que le locataire pendant toute la durée du bail.
L'état des lieux d'entrée est le document sur lequel tout repose. C'est la photographie de référence : à la fin du bail, c'est à lui qu'on comparera l'état du bien pour déterminer si des dégâts locatifs sont imputables au locataire. Sans ce document, aucune retenue sur la garantie locative ne peut être justifiée de façon fiable : la loi présume alors que le locataire a reçu le bien en bon état, et devra le restituer en bon état même si des défauts existaient déjà avant son entrée. Un état des lieux d'entrée imprécis rend donc l'état des lieux de sortie inexploitable.
Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour réaliser ce constat en toute impartialité, pour le compte des propriétaires comme des locataires.
En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation impose l'état des lieux d'entrée à l'article 27, pour tout bail de résidence principale. À Bruxelles, c'est le Code bruxellois du Logement (art. 220) qui impose un état des lieux détaillé. Dans les deux Régions, le document doit être réalisé avant l'occupation ou dans le premier mois qui suit l'entrée, établi de façon contradictoire, puis annexé au bail et enregistré gratuitement auprès du SPF Finances. Lorsque l'expert est désigné d'un commun accord, les frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, sauf convention contraire. En cas de désaccord entre les parties, ou de refus de l'une d'elles, le juge de paix peut être saisi pour désigner un expert.
Chaque constatation est illustrée par des photos horodatées, afin de renforcer la traçabilité et de documenter précisément le constat en cas de contestation devant le juge de paix. Voir notre guide pour préparer son entrée dans les lieux.
Un état des lieux signé entre propriétaire et locataire est valable juridiquement. Mais il est presque toujours trop imprécis pour trancher un litige. Les mentions génériques (« bon état », « propre », « quelques marques ») ne permettent pas d'établir, trois ans plus tard, si une trace existait déjà. L'expert nomme chaque défaut avec précision : par exemple « rayure de 8 cm sur le parquet du couloir, à 1 m de la porte d'entrée », plutôt que de se contenter d'une appréciation générale.
L'expert apporte un vocabulaire technique normalisé, une méthode systématique qui évite les oublis, et surtout une position de tiers neutre. Il repère aussi ce que les parties manquent souvent : traces d'humidité discrètes, fissures de structure, état réel d'une installation électrique ou d'une chaudière. Son rapport engage les deux parties et constitue une pièce que le juge de paix peut examiner.
L'état des lieux doit être établi d'un commun accord. Si les parties ne s'entendent pas sur la personne qui le réalise, chacune peut saisir le juge de paix, qui désignera un expert. En pratique, proposer un expert agréé neutre est le moyen le plus simple d'aboutir.
Comptez environ 45 minutes pour un studio, 1 h à 1 h 30 pour un appartement deux chambres, et 2 à 3 heures pour une maison. Un bien meublé demande davantage de temps en raison de l'inventaire.
C'est fortement recommandé : l'état des lieux est contradictoire, ce qui signifie que les deux parties constatent ensemble. Le locataire peut faire ajouter ses remarques sur place, ce qui évite les contestations ultérieures.
Signalez-le par écrit au propriétaire dans les plus brefs délais, avec photos. Un addendum peut être annexé à l'état des lieux s'il intervient rapidement et si les deux parties le signent.
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