État des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée est le document sur lequel tout repose. C'est la photographie de référence : à la fin du bail, c'est à lui qu'on comparera l'état du bien pour déterminer si des dégâts locatifs sont imputables au locataire. Sans ce document, aucune retenue sur la garantie locative ne peut être justifiée de façon fiable : la loi présume alors que le locataire a reçu le bien en bon état, et devra le restituer en bon état même si des défauts existaient déjà avant son entrée. Un état des lieux d'entrée imprécis rend donc l'état des lieux de sortie inexploitable.

Pierson Florian et Delahaut Adrien, tous deux experts immobiliers, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour réaliser ce constat en toute impartialité, pour le compte des propriétaires comme des locataires.

Une obligation légale, en Wallonie comme à Bruxelles

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation impose l'état des lieux d'entrée à l'article 27, pour tout bail de résidence principale. À Bruxelles, c'est le Code bruxellois du Logement (art. 220) qui impose un état des lieux détaillé. Dans les deux Régions, le document doit être réalisé avant l'occupation ou dans le premier mois qui suit l'entrée, établi de façon contradictoire, puis annexé au bail et enregistré gratuitement auprès du SPF Finances. Lorsque l'expert est désigné d'un commun accord, les frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, sauf convention contraire. En cas de désaccord entre les parties, ou de refus de l'une d'elles, le juge de paix peut être saisi pour désigner un expert.

Ce que nous relevons

• Pièce par pièce : sols, plinthes, murs, plafonds, portes, châssis, vitrages, tablettes, radiateurs.
• Sanitaires et cuisine : robinetterie, joints, faïences, électroménager, hotte, évier, mobilier fixe.
• Techniques : tableau électrique, prises, interrupteurs, chaudière et sa date d'entretien, ventilation, détecteurs de fumée.
• Compteurs : relevés eau, gaz, électricité avec numéros de compteur.
• Clés : nombre et type remis, badges, télécommandes.
• Extérieurs : terrasse, jardin, garage, cave, grenier, boîte aux lettres.
• Mobilier pour les biens meublés : inventaire exhaustif de chaque meuble et équipement, avec sa nature, son état (neuf, bon état, usure visible, rayures…) et son fonctionnement pour l'électroménager. Comptez un supplément de 30 à 50 % sur le tarif pour un bien meublé.

Pourquoi un expert plutôt qu'un document entre parties ?

Un état des lieux signé entre propriétaire et locataire est valable juridiquement. Mais il est presque toujours trop imprécis pour trancher un litige. Les mentions génériques (« bon état », « propre », « quelques marques ») ne permettent pas d'établir, trois ans plus tard, si une trace existait déjà. L'expert nomme chaque défaut avec précision : par exemple « rayure de 8 cm sur le parquet du couloir, à 1 m de la porte d'entrée », plutôt que de se contenter d'une appréciation générale.

L'expert apporte un vocabulaire technique normalisé, une méthode systématique qui évite les oublis, et surtout une position de tiers neutre. Il repère aussi ce que les parties manquent souvent : traces d'humidité discrètes, fissures de structure, état réel d'une installation électrique ou d'une chaudière. Son rapport engage les deux parties et constitue une pièce que le juge de paix peut examiner.

Comment se déroule l'état des lieux d'entrée ?

1. Votre demande : vous nous indiquez le type de bien, sa superficie, s'il est meublé et la date souhaitée. Vous recevez un prix ferme sous 24 heures.
2. Le rendez-vous : nous fixons une date avec le propriétaire et le locataire, si possible avant l'emménagement, y compris en soirée ou le samedi.
3. La visite contradictoire : l'expert parcourt le logement pièce par pièce, en présence des deux parties, et décrit chaque élément avec précision.
4. Compteurs et clés : les index d'eau, de gaz et d'électricité sont relevés avec les numéros de compteur, et chaque clé, badge ou télécommande remis est listé.
5. Le rapport : vous recevez le rapport complet au format PDF dans les 48 heures, avec les photos horodatées.
6. La signature et l'enregistrement : une fois signé par les deux parties, l'état des lieux est annexé au bail et enregistré avec celui-ci auprès du SPF Finances.

Le bon moment : avant l'emménagement

La loi permet de réaliser l'état des lieux avant l'entrée ou au cours du premier mois d'occupation. En pratique, le moment idéal est juste avant l'emménagement, dans un logement vide. Les sols, les murs et les plinthes sont alors entièrement visibles, et aucun dégât ne peut être attribué au déménagement. Un état des lieux réalisé dans un logement déjà meublé par le locataire reste possible, mais il est forcément moins complet : ce qui est caché derrière un meuble ne peut pas être décrit.

Check-list : bien préparer l'état des lieux d'entrée

Pour le propriétaire :

• terminer les travaux et faire nettoyer le logement avant la visite ;
• rendre les compteurs accessibles, y compris dans une cave commune ;
• prévoir toutes les clés (porte d'entrée, cave, garage, boîte aux lettres) ;
• rassembler le certificat PEB, l'attestation de conformité électrique et le dernier entretien de la chaudière ;
• préparer les modes d'emploi des équipements (chaudière, hotte, électroménager).

Pour le locataire :

• être présent, ou se faire représenter par une personne de confiance ;
• prendre le temps de vérifier chaque pièce avec l'expert et poser ses questions ;
• signaler sur place tout défaut qu'il remarque, pour qu'il soit inscrit dans le rapport ;
• garder précieusement le rapport signé jusqu'à la fin du bail.

Ce que contient notre rapport

• l'identification des parties, l'adresse du bien, la date et l'heure de la visite ;
• une description pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements ;
• les photos horodatées, reliées aux constatations qu'elles illustrent ;
• le relevé des compteurs et la liste des clés remises ;
• pour un bien meublé, l'inventaire complet du mobilier et de son état ;
• les éventuelles remarques des parties, puis leurs signatures.

C'est ce même rapport qui servira de référence le jour de l'état des lieux de sortie, parfois plusieurs années plus tard. Sa précision est ce qui permet alors de trancher sans discussion.

Combien coûte un état des lieux d'entrée ?

Le prix dépend du type de bien et de sa taille. Il est annoncé par partie : le propriétaire et le locataire paient chacun la moitié du coût total, conformément à la règle légale du partage des frais lorsque l'expert est désigné d'un commun accord.

Bien non meublé	Par partie	Total de la mission
Kot / chambre étudiante	80 €	160 €
Studio	110 €	220 €
Appartement 1 chambre	120 €	240 €
Appartement 2 chambres	130 €	260 €
Appartement 3 chambres	140 €	280 €
Maison 1 chambre	170 €	340 €
Maison 2 chambres	180 €	360 €
Maison 3 chambres	190 €	380 €

Chaque pièce supplémentaire est facturée 10 € par partie. Pour un bien meublé, une majoration de 30 à 50 % s'applique selon le volume de mobilier à inventorier. Tous nos prix sont TVA comprise, déplacement inclus dans notre zone d'intervention. Estimez votre prix exact avec notre simulateur ou consultez tous nos tarifs.

Vous louez meublé ? Lisez notre guide état des lieux d'un logement meublé : l'inventaire.