Établir la valeur vénale du bien pour le partage entre héritiers et le calcul des droits de succession. Une valeur motivée, généralement reconnue par le SPF Finances.
Lors d'une succession, la valeur déclarée des biens immobiliers détermine directement le montant des droits à payer. La loi belge impose de déclarer la valeur vénale du bien à la date exacte du décès, pas la valeur actuelle, ni le revenu cadastral. Sous-évaluer expose à un redressement pour insuffisance d'estimation, assorti d'une amende. Surévaluer revient à payer des droits inutiles. Dans les deux cas, la facture peut être lourde. La déclaration de succession doit être introduite dans les 4 mois suivant le décès.
Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour établir cette valeur et remettre un rapport en 48 heures.
L'administration n'accepte pas n'importe quelle estimation. Ce qu'elle examine, c'est la motivation : sur quelles transactions comparables la valeur s'appuie-t-elle, quelles décotes ont été appliquées et pourquoi. Contrairement à l'administration fiscale, qui travaille sur données cadastrales et références génériques sans visiter le bien, l'expert se déplace et constate son état réel.
Notre rapport documente chacun de ces points : localisation, superficie, état technique, performance énergétique, situation urbanistique, transactions réellement conclues dans le quartier, et le raisonnement qui conduit à la valeur retenue. En cas de désaccord avec le SPF Finances, ce rapport constitue l'argument le plus solide pour contester un avis de rectification.
À la suite du décès de leur mère, trois frères et sœurs héritent d'une maison familiale dans la région de Charleroi. Bien plus qu'un simple bien immobilier, c'est la maison où ils ont grandi, et chacun a sa propre vision de ce qu'elle vaut. L'un des héritiers l'estime autour de 250 000 €, sur la base de biens similaires vus en ligne. Sa sœur pense qu'elle vaut davantage, en raison du terrain et de la situation. Le troisième envisage de la conserver et de racheter les parts de ses frère et sœur.
Pour éviter que la succession ne se transforme en conflit familial, ils font appel à Florian Pierson, expert indépendant. Sur place, il examine le bien dans son ensemble : localisation, superficie, configuration, état général, équipements, terrain, travaux éventuels à prévoir, et le compare à des transactions réellement conclues sur le marché local.
Quelques jours plus tard, les héritiers disposent d'un rapport détaillé et argumenté. La valeur retenue ne correspond exactement à aucune des trois estimations de départ, mais elle leur donne enfin une base commune, indépendante et justifiée. Le frère qui souhaite conserver la maison peut envisager le rachat des parts plus sereinement, et les deux autres disposent d'une référence objective pour déterminer leurs droits dans le partage.
Au-delà du fisc, l'expertise sert à répartir équitablement. Quand un héritier reprend le bien et indemnise les autres, la valeur retenue conditionne le montant de la soulte. En cas de partage amiable, un rapport d'expertise fournit la base commune acceptée par tous. En cas de partage judiciaire, lorsque les héritiers ne s'accordent pas, le tribunal peut être saisi et désigne un expert judiciaire : disposer déjà d'un rapport d'expert agréé IPI accélère alors sensiblement la procédure.
L'expert n'a aucun intérêt dans l'issue du partage. C'est précisément ce qui rend son évaluation acceptable par tous. Voir aussi pourquoi faire appel à un expert agréé IPI.
Le même raisonnement vaut pour une donation : la valeur au jour de l'acte fixe la base des droits d'enregistrement et servira de référence en cas de rapport à la succession. Pour une donation en pleine propriété, le donateur cède tous les droits et la valeur vénale au jour de la donation sert de base. Pour une donation avec réserve d'usufruit, le donateur conserve l'usage du bien : l'expert évalue alors séparément la nue-propriété et l'usufruit selon les tables officielles et l'âge du donateur. Une expertise contemporaine de la donation évite les discussions bien plus tard, et protège autant le donateur que le donataire devant le notaire et l'administration fiscale.
Oui, l'administration dispose d'un délai pour contester une valeur qu'elle juge insuffisante. Une expertise motivée par un professionnel agréé réduit fortement ce risque et constitue votre défense si un contrôle intervient.
Pour les biens de valeur significative, oui. Pour un garage ou un terrain de faible valeur, une estimation plus légère peut suffire. Nous adaptons la mission à l'enjeu.
Au jour du décès pour une succession, au jour de l'acte pour une donation. Nous pouvons réaliser une évaluation rétroactive si l'expertise intervient plusieurs mois après.
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