Le contrat de bail : ce que dit la loi

Depuis la sixième réforme de l'État, le bail d'habitation est une compétence régionale. Wallonie et Bruxelles ont chacune adopté leur propre décret ou ordonnance. Les principes restent proches, mais les différences de détail sont réelles, et un modèle trouvé en ligne est rarement adapté à votre Région. Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour rédiger un bail conforme à la réglementation régionale applicable.

Les mentions obligatoires

• L'identité complète des parties.
• La description précise du bien loué et de ses annexes.
• La destination : résidence principale ou non.
• La date de prise d'effet et la durée du bail.
• Le montant du loyer et le détail des charges.
• Le mode de constitution de la garantie locative.
• La performance énergétique du bien (certificat PEB annexé).

Les durées

• Bail de neuf ans : le régime de droit commun pour la résidence principale, avec des possibilités de résiliation anticipée encadrées.
• Bail de courte durée (trois ans ou moins) : régime allégé, mais renouvellement limité.
• Bail de longue durée ou à vie : formules plus rares, prévues par les réglementations régionales.
• Bail étudiant et colocation : régimes spécifiques introduits par les Régions, avec des règles propres de solidarité et de départ anticipé.

Indexation et charges

Le loyer peut être indexé une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, selon une formule légale fondée sur l'indice santé. L'indexation n'est pas automatique : elle doit être demandée, et elle ne rétroagit que sur une période limitée.

Les charges peuvent être forfaitaires ou provisionnelles. Dans le second cas, le bailleur doit fournir un décompte annuel justifié, avec les pièces à l'appui sur demande.

Résiliation

Les conditions varient selon le type de bail. Pour un bail de neuf ans, le locataire peut généralement résilier à tout moment moyennant un préavis de trois mois, avec une indemnité dégressive s'il part durant les trois premières années. Le bailleur ne peut résiler que dans des cas précis : occupation personnelle, travaux importants, ou à l'échéance triennale moyennant indemnité.

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