Estimation d'un bien pour une donation : comment faire ?

Donner un bien immobilier à ses enfants ou à un proche est une démarche fréquente, pour préparer sa succession ou aider un enfant à se loger. En Belgique, la donation d'un bien immobilier se fait obligatoirement par un acte notarié, et des droits de donation sont dus, selon les règles de la Région concernée. Dans l'acte, il faut indiquer la valeur du bien. C'est sur cette valeur que reposent les droits, et elle peut aussi compter des années plus tard, au moment de la succession.

Quelle valeur faut-il déclarer ?

La valeur à retenir est la valeur vénale du bien au jour de la donation : le prix qu'il pourrait atteindre s'il était vendu dans des conditions normales sur le marché. Ce n'est ni le revenu cadastral, ni le prix d'achat d'origine, ni une estimation « pour faire plaisir ». Pour en savoir plus sur la différence entre les notions de valeur, voir notre guide valeur vénale ou valeur intrinsèque.

Pourquoi une valeur bien motivée est importante

• Face à l'administration fiscale : une valeur trop basse peut être contestée et donner lieu à un supplément de droits, voire à une amende. Une valeur trop haute fait payer des droits inutiles.
• Entre les héritiers : lors de la succession du donateur, les donations peuvent être prises en compte dans le partage. Une valeur fixée sérieusement au jour de la donation évite des discussions entre frères et sœurs, parfois des décennies plus tard.
• Pour le notaire : un rapport d'expertise motivé lui fournit une base claire et documentée pour l'acte.

Donation en pleine propriété ou avec réserve d'usufruit

Dans une donation en pleine propriété, le donateur cède tous ses droits sur le bien : c'est la valeur vénale du bien entier qui sert de base. Dans une donation avec réserve d'usufruit, le donateur garde l'usage du bien (il peut y habiter ou percevoir les loyers) et ne donne que la nue-propriété. La valeur de cette nue-propriété dépend alors de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Dans les deux cas, tout part d'une valeur vénale correcte du bien.

Comment se passe l'expertise ?

1. Vous nous indiquez le bien et la date prévue de la donation ; vous recevez un prix ferme sous 24 heures.
2. L'expert visite le bien et examine sa situation, sa superficie, son état et ses particularités.
3. Il le compare à des ventes réellement conclues dans le même secteur.
4. Vous recevez sous 48 heures un rapport motivé, que vous pouvez transmettre à votre notaire.

Voir notre page expertise pour une succession ou une donation : à partir de 150 € TVAC pour un terrain et 250 € TVAC pour une maison ou un appartement.

Ce guide donne des informations générales. Pour votre situation précise, notamment le calcul des droits, parlez-en à votre notaire.