Comparaison point par point avec le constat d'entrée, application des règles de vétusté et chiffrage objectif des éventuels dégâts locatifs.
L'état des lieux de sortie est le moment où se joue la restitution de la garantie locative. Il ne s'agit pas de redécrire le bien, mais de le comparer à l'état des lieux d'entrée, poste par poste, et de faire la part entre ce qui relève de l'usure normale et ce qui constitue un dégât locatif. Sans état des lieux d'entrée préalable, le bailleur ne peut pratiquement plus réclamer de dommages : le bien est présumé avoir été remis en bon état, en Wallonie comme à Bruxelles.
Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour établir ce constat contradictoire, aussi bien pour les bailleurs que pour les locataires sortants.
En Wallonie, l'état des lieux de sortie n'est pas imposé comme formalité obligatoire par la loi ; mais son absence laisse les deux parties sans protection solide en cas de désaccord, et le Code wallon du Logement rend en tout état de cause l'état des lieux d'entrée obligatoire. À Bruxelles, il l'est en vertu du Code bruxellois du Logement (art. 220) : il doit être établi après la libération des lieux, au plus tard dans le mois suivant le départ du locataire. À noter qu'à Bruxelles, si aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé, aucun état des lieux de sortie ne peut être réclamé.
Le locataire doit rendre le bien dans l'état où il l'a reçu, déduction faite de l'usure normale et de la vétusté. C'est le point qui génère le plus de litiges.
Concrètement : une peinture ternie ou légèrement jaunie après plusieurs années, une moquette affaissée par le passage ou des joints de salle de bain vieillis mais non décollés relèvent de l'usure normale et ne sont pas à charge du locataire. Un mur percé de vingt trous de chevilles non rebouchés, une tache importante sur moquette ou parquet, un vitrage brisé ou une serrure forcée sont en revanche des dégâts locatifs.
Nous appliquons la grille indicative de vétusté publiée par le Service public de Wallonie, qui attribue à chaque élément une durée de vie théorique. Un revêtement de sol de dix ans dont la durée de vie est estimée à quinze ans ne peut pas être facturé à neuf : seule la valeur résiduelle est prise en compte.
Ce chiffrage objectif est ce qui permet, dans la grande majorité des cas, de débloquer la garantie locative — plafonnée à 2 mois de loyer et déposée via la plateforme e-DEPO de la Caisse des Dépôts et Consignations — sans passer par le juge de paix. Voir notre guide pour éviter les litiges à la sortie.
Idéalement le jour de la remise des clés, une fois le bien vidé et nettoyé. Un bien encore meublé ou encombré empêche de constater l'état des sols et des murs, et oblige souvent à une seconde visite. Comptez en moyenne 2 à 3 heures pour un appartement standard, davantage pour une maison.
Si aucun accord n'est trouvé sur les dégâts constatés, le litige est porté devant le juge de paix du canton où se situe le bien. C'est lui qui tranche sur la base des documents produits : état des lieux d'entrée, état des lieux de sortie, photos, courriers échangés. Un rapport établi par un expert agréé IPI a un poids probant nettement supérieur à un document rédigé à la va-vite par les parties elles-mêmes.
Il n'existe pas de délai légal strict, mais la pratique et la jurisprudence considèrent qu'elle doit être débloquée sans retard injustifié après l'état des lieux de sortie, une fois les éventuels dégâts chiffrés et acceptés.
Seulement si le bail le prévoit expressément et de façon valable, ou si l'état des murs dépasse l'usure normale. Une clause imposant systématiquement une remise à neuf est généralement considérée comme abusive.
Le rapport de l'expert, motivé et chiffré, sert de base de négociation. Si aucun accord n'est trouvé, c'est le juge de paix du lieu du bien qui tranche ; le rapport constitue alors une pièce importante du dossier.
Oui, le bien doit être rendu propre. Un nettoyage de fin de bail non effectué peut être facturé, mais uniquement au coût réel d'une prestation de nettoyage, pas au titre de travaux de rénovation.
Le constat de référence, sans lequel la sortie est inexploitable.
En savoir plusObtenez un devis gratuit, rapide et sans engagement. Nous vous répondons sous 24 heures.