Bail commun ou individuel, ce qui se passe à chaque changement d'occupant, qui signe et qui paie : ce que dit la loi, chambre par chambre.
La colocation s'est banalisée, mais son cadre juridique reste mal connu : beaucoup de propriétaires découvrent les règles au moment du premier départ d'occupant, ou du premier désaccord sur qui doit signer quoi. Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles sur des logements en colocation, aussi bien pour les états des lieux ponctuels que pour la coordination récurrente des rotations.
Deux montages coexistent en pratique. Le bail unique, signé par l'ensemble des colocataires, les rend solidaires : en cas d'impayé d'un occupant, le propriétaire peut réclamer la totalité du loyer à n'importe lequel des autres signataires. Le bail individuel par chambre isole chaque occupant sur le plan financier, mais impose de régler par ailleurs l'usage des parties communes, généralement via un pacte de colocation ou un règlement intérieur annexé au bail.
Ce choix a une conséquence directe sur le terrain : avec un bail individuel, chaque chambre a sa propre échéance et son propre état des lieux, indépendamment des autres occupants. Avec un bail unique, un changement de colocataire s'organise en principe par avenant, tous les signataires restant liés au contrat initial.
Dans un logement occupé pendant plusieurs années, les rotations sont la norme plutôt que l'exception : fin d'études, mutation professionnelle, changement de situation. Chaque départ appelle en principe un état des lieux de sortie de la chambre concernée, et chaque arrivée un état des lieux d'entrée pour le nouvel occupant.
Contrairement à une idée reçue, il n'est pas nécessaire de refaire l'état des lieux complet du logement à chaque rotation. Lorsque le bail le permet, seule la chambre concernée fait l'objet d'un constat ; les parties communes ne sont reprises que si une dégradation est signalée ou si le propriétaire le demande explicitement. Voir notre état des lieux de rotation - colocation.
Le principe reste celui applicable à tout état des lieux réalisé par un expert désigné d'un commun accord : partage des frais par moitié entre le bailleur et l'occupant concerné par la rotation, sauf accord contraire ou clause spécifique prévue au bail ou au règlement de colocation. Pour la signature, seuls le bailleur (ou son représentant) et l'occupant sortant ou entrant sont concernés : les autres colocataires n'ont pas à intervenir pour une chambre qui n'est pas la leur.
Sur un logement en colocation actif, les rotations reviennent régulièrement : un départ, un état des lieux, un nouvel arrivant, la remise des clés, parfois plusieurs fois par mois si plusieurs chambres sont concernées. Deux approches existent selon la fréquence :
La formule mensuelle devient intéressante dès que les rotations cessent d'être exceptionnelles, notamment pour les logements accueillant des travailleurs ou ouvriers, ou pour les propriétaires possédant plusieurs biens de ce type. Voir le détail sur notre page gestion des rotations de colocataires.
Une chambre en colocation est souvent partiellement meublée par le propriétaire (lit, armoire, bureau). Ce mobilier doit être inventorié et son état décrit au même titre que dans un bien meublé classique. Pour une chambre entièrement meublée, une majoration de 30 % s'applique par rapport au tarif d'une chambre non meublée ou légèrement meublée.
Les deux existent. Un bail unique signé par tous les colocataires les rend solidaires les uns des autres, y compris pour les loyers impayés. Un bail individuel par chambre isole chaque occupant, mais suppose un pacte de colocation ou un règlement pour les parties communes. Le choix a des conséquences directes sur qui signe l'état des lieux et à quel moment.
Non, pas nécessairement. Lorsque le bail le permet, seule la chambre concernée par le départ et l'arrivée fait l'objet d'un état des lieux de sortie puis d'entrée. Les parties communes ne sont pas systématiquement reprises, sauf dégradation constatée ou demande spécifique du propriétaire.
La même règle que pour un état des lieux classique s'applique par défaut : partage par moitié entre le bailleur et l'occupant concerné, sauf accord contraire entre les parties ou clause spécifique du bail ou du règlement de colocation.
Pour une rotation ponctuelle, à partir de 80 € TVAC. Pour des rotations régulières, une formule mensuelle à 149 € TVAC couvre jusqu'à deux rotations par mois, états des lieux compris.
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