Quand la propriété d'un bien est démembrée entre un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires, ce constat clarifie qui répond de quoi, et évite les conflits familiaux au terme de l'usufruit.
Le démembrement de propriété est une situation fréquente en Belgique : succession où le conjoint survivant reçoit l'usufruit du logement familial et les enfants la nue-propriété, ou donation avec réserve d'usufruit pour anticiper une transmission tout en continuant à occuper ou percevoir les revenus du bien. Dans les deux cas, deux personnes — parfois plus — se partagent des droits différents sur le même bien, sans que leurs obligations d'entretien soient toujours claires pour elles.
Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour établir ce constat, que ce soit au début du démembrement ou à son terme.
La répartition des charges d'entretien entre usufruitier et nu-propriétaire est fixée par les articles 605 et 606 du Code civil :
Cette distinction n'est pas toujours facile à appliquer sur le terrain sans un descriptif précis de l'état du bien : c'est exactement ce que documente notre constat.
Réalisé par un expert agréé IPI, ce constat neutre est conçu pour être reconnu par l'ensemble des parties — souvent des membres d'une même famille — et limiter le risque qu'un désaccord sur l'entretien du bien ne dégénère en conflit successoral. Voir notre guide sur qui doit réaliser l'état des lieux.
Non, aucune loi ne l'impose. Mais en son absence, il est très difficile de départager, au terme de l'usufruit, ce qui relève de l'usure normale de ce qui constitue un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.
En pratique, les frais sont souvent partagés entre l'usufruitier et le ou les nus-propriétaires, comme pour un état des lieux locatif. Un accord préalable entre les parties, ou entre héritiers, permet d'éviter toute discussion sur ce point.
La méthode de constat est la même, mais la clé de répartition des responsabilités diffère : elle repose sur les articles 605 et 606 du Code civil, qui distinguent les réparations d'entretien courant, à charge de l'usufruitier, des grosses réparations structurelles, à charge du nu-propriétaire.
Idéalement au tout début du démembrement — donation avec réserve d'usufruit ou succession — et à nouveau à la fin de l'usufruit, pour comparer l'état du bien à la remise aux nus-propriétaires.
Évaluation vénale de la nue-propriété et de l'usufruit selon les tables officielles.
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