Expertise immobilière : litige et contentieux

Les litiges immobiliers ont un point commun : chacun est convaincu d'avoir raison, et personne ne dispose d'un élément objectif pour trancher. L'expertise sert précisément à produire cet élément : un expert neutre visite les lieux, constate les problèmes, les quantifie et rédige un rapport objectif servant de base aux négociations ou aux décisions judiciaires.

Pierson Florian, expert agréé IPI, et Delahaut Adrien, expert immobilier, interviennent en Wallonie et à Bruxelles pour produire ce rapport dans un délai de 48 heures.

Les situations que nous traitons

• Vices cachés : humidité ascensionnelle, infiltrations, problèmes de stabilité, installations électriques dangereuses découvertes après l'achat, rendant le bien impropre à l'usage prévu.
• Troubles de voisinage : fissures liées à un chantier, empiètements, mitoyenneté, contestations de servitudes, écoulements, plantations.
• Copropriété : désordres en parties communes, répartition des charges de travaux, désaccords sur les quotités.
• Malfaçons et travaux non conformes : fissures, isolation défaillante, toiture mal posée. Un vice non signalé par écrit dans le procès-verbal de réception provisoire ne peut généralement plus être réclamé ensuite, d'où l'intérêt d'un expert dès cette étape.
• Dégâts locatifs contestés en fin de bail.
• Désaccords lors d'une vente ou d'une succession : une valeur vénale établie par un tiers indépendant s'impose comme référence objective.

Ce qui fait la valeur du rapport

Un rapport utile en justice ne se contente pas de constater. Il établit trois choses :

1. Le désordre : sa nature, son étendue, sa localisation, documentés photographiquement.
2. La cause : le mécanisme technique qui l'explique, ce qui conditionne l'imputation de la responsabilité.
3. Le coût : le chiffrage motivé de la remise en état.

Expertise amiable, contradictoire ou judiciaire

L'expertise amiable est initiée par une ou les deux parties sans intervention du juge : délais courts (quelques semaines), coûts maîtrisés, flexibilité dans le choix de l'expert. De nombreux dossiers se résolvent ainsi sans procès.

L'expertise contradictoire réunit les parties et, le cas échéant, leurs assureurs et conseillers techniques. Elle a une force bien supérieure puisque personne ne peut prétendre n'avoir pas été entendu.

L'expertise judiciaire est ordonnée par un tribunal dans le cadre d'une procédure civile, régie par les articles 962 et suivants du Code judiciaire belge : c'est le juge qui désigne l'expert. Notre rapport amiable peut alors être versé au dossier comme pièce à conviction, et une contre-expertise reste toujours possible en cas de contestation des conclusions d'un premier rapport.

Exemple de mission : un duplex qui bloque un chantier

Un client avait acquis un immeuble mixte composé d'un commerce et de deux appartements, un duplex et un triplex, avec une clause prévoyant que le bien soit libre d'occupation au moment de l'acte. Peu avant la signature, le vendeur a pourtant placé des locataires dans le duplex, ce qui a compliqué la finalisation de la vente. Un accord a finalement été trouvé entre les parties avant l'acte : les locataires devaient quitter les lieux quelques mois plus tard, afin de permettre au nouveau propriétaire de rénover l'ensemble de l'immeuble.

Les locataires ne sont toutefois pas partis, ce qui a bloqué plusieurs postes de travaux nécessitant un accès au duplex. Le nouveau propriétaire a mandaté son avocat, qui a chargé Adrien Delahaut d'établir un rapport complet comprenant :

• la prise de connaissance et l'analyse des éléments communiqués par le conseil ;
• la visite du bien ;
• l'analyse des travaux envisagés et de leur incidence sur l'immeuble ;
• l'étude de la valeur locative du duplex après réalisation des travaux, sur la base de ses caractéristiques et du marché locatif local ;
• la rédaction d'une attestation destinée à être produite en justice, conforme au modèle transmis par le conseil.

Ce rapport a permis au client et à son avocat de poursuivre leurs démarches auprès du tribunal compétent. L'affaire est, à ce jour, toujours en cours.

Ce type de dossier illustre bien le rôle d'un expert mandaté par un avocat : documenter objectivement une situation technique et chiffrée, dans un format directement exploitable devant le tribunal.